Badeværelser – ændringer og vedligehold   

Rørkasser og nedsænkede lofter

Ved ejendommens opførelse er alle lejligheder etableret med fri adgang til alle rør. Mange har dog i tidernes løb etableret nedsænkede lofter og bygget rørkasser for at skjule rørene.
Da ejerforeningen/bestyrelsen sjældent bliver orienteret om disse ændringer, kan det være svært at give gode råd til udførelse, så man senere kan blive skånet for uforudsete udgifter.
Reglen er dog, at der skal gives fornøden adgang til alle rør, når vedligeholdelse og udskiftning er påkrævet. Derfor er den til enhver tid værende ejer forpligtet til at nedtage/fjerne lofter og rørkasser for egen regning, hvis der ikke er tilstrækkelig adgang.

Udskiftning af rør / fordelingsnøgle

Ejerforeningens bestyrelse har fastlagt en fordelingsnøgle for udgifter, der vedrører fornyelser og større reparationsarbejder i medlemmernes badeværelser, hvor gulve fornyes eller udskiftes. Denne fordeling anvendes i alle tilfælde.

- ejerforeningen betaler for udskiftning af lodrette gennemgående rør, foringer og faldstammer, hvor den eksisterende placering bibeholdes

- ejerforeningen betaler for nødvendig ophugning og tilstøbning, som vedrører udskiftning af lodrette rør, foringer og faldstammer, hvor den eksisterende placering bibeholdes

Alle andre udgifter afholdes af de enkelte ejere, herunder:

- nedtagning af nedsænkede ulovlige lofter, der skjuler vandlåse med videre

- fjernelse af rørkasser der skjuler fælles vandrør, varmerør og faldstammer med videre

- ændret placering af gulvafløb eller etablering af nye gulvafløb med videre

- nye gulvbelægninger og vægbeklædninger

Rettigheder og forpligtelser:

Det påhviler den enkelte ejer at sørge for at holde deres badeværelser i en sådan stand, at andre bygningsdele ikke lider skade f.eks. ved vandudsivning. Det er til gengæld ejerforeningens (bestyrelsens) ansvar at skride ind, hvis ejerne ikke lever op til deres ansvar. Forløbet er så:

1. Vandudsivning konstateres og bestyrelsen gøres opmærksom herpå.

2. En eller flere repræsentanter for bestyrelsen besigtiger forholdene.

3. Der forsøges opnået en aftale med ejeren angående omfang af reparationer, fordeling af udgifter jf. ovenfor samt frist for udbedring. Ved utæt gulvafløb eller gulv i badeværelse må badet ikke benyttes, før reparationen er tilendebragt.

4. Bestyrelsen tilser at aftalen overholdes og rykker om nødvendigt.

Hvis processen ikke forløber tilfredsstillende, skal bestyrelsen skride ind med et påbud, helst igennem administrator. Lykkes det således ikke at bringe processen tilbage på sporet, er bestyrelsen forpligtet og berettiget til at skaffe sig adgang til lejligheden og få foretaget de nødvendige reparationer for ejerens regning. Alt sammen naturligvis efter de retningslinjer, der udstikkes af foreningens vedtægter. Hvis en ejer ikke er enig i de vurderinger bestyrelsen foretager, må denne ejer for eget initiativ og regning få foretaget en uvildig vurdering af en sagkyndig.

Rotter er skadedyr og kan lave stor skade, samt være smittebære af alvorlige sygdomme. Vi har pligt som borger at anmelde rotter til kommunen, både hvis vi har set en eller har mistanke om rotter.

Denne pligt har vi som borger, grundejer og lejer. Du kan få en bøde for ikke at anmelde rotter eller for selv at ligge gift ud.

Bekæmpelse af rotter er gratis, da dette betales gennem ejendomnsskatten.

Hvad skal du gøre

Ser du en rotter indendørs eller udendørs eller bare mistanke om rotter skal du handle med det samme. Kontakt hurtigst muligt viceværten eller formanden. Er disse ikke til at træffe kan du prøve et af de andre bestyrelsesmedlemmer. Det vigtigste er der bliver handlet hurtigt i sagen. Se kontaktoplysninger på hjemmesiden.

I yderste tilfælde, hvis der opstår en akut situation med rotter findes et akut nummer, du kan ringe til:

På hverdage i tidsrummene 09.00-12.00 samt 13.00-15.00  (fredag dog 10.00 -12.00 samt 13.00-15.00) kan du ringe til enhedens servicetelefon på 33 66 58 17.

Fra kl. 15.00 - kl. 22.00 kan du ringe til akutvagten på 33 66 25 85. Det samme gælder i weekender og på helligdage i tidsrummet 08.00 - 22.00.

Dette er kun i yderste tilfælde, da det er bedst at enten vicevært eller formanden tager kontakt. Disse har både overblik over ejendommen samt har nøgler og adgang til alle rum. 

Bekæmpelse af rotter:

Kommunen skriver:

Når vi har fået din anmeldelse, kontakter vi dig for at lave en aftale om, hvornår vi kommer. Kan du ikke selv være til stede, er det vigtigt, at du sørger for, at vi kan få adgang til det sted, hvor rotten er set. Vi har nytte af at se stedet, som du har fundet det, så undgå helst at røre ved eller fjerne rottens spor eller efterladenskaber, inden vi kommer.

Udendørs bekæmper vi med bekæmpelsesmidler, som er lukket inde i foderstationer, som kun rotter og mus har adgang til. Skulle der ske forgiftninger hos fx hunde og katte, kan dyrlægen give en modgift, som ofte er ganske normal K1-vitamin.

Indendørs bekæmpes rotter altid kun med fælder eller ruser.

Forsikring og skadedyr:

Hvis du vil være sikker på at få dækket skader forårsaget af f.eks. rotter, skal du købe en tillægsforsikring, som dækker skader efter gnavere, som rotter, mus og mår. Det er dog ikke alle forsikringsselskaber, der giver mulighed for at købe en tillægsforsikring.

Skadedyrenes ødelæggelse dækkes til gengæld af din husforsikring, hvis skadedyrenes indtog er en følge af en skade, som der er dækning for – en såkaldt dækningsberettiget skade. Det kan fx være en rørskade i kloakken, som gør, at der kommer rotter ind i boligen. Det gælder også, selvom det faktisk er rotterne, der er årsagen til skaden.

Skal den almindelige forsikringen dække, kræver det altså, at det er en skade, som giver dyrene adgang til huset eller lejligheden. Det er ikke alle dyr, som kommer ind i huset pga. en skade, så hvis mus eller husmår kommer ind gennem sprækker, huller eller en dør, som står åben for at lufte ud, dækker den almindelige forsikring altså ikke.

Det er blevet mere og mere udbredt, at du kan tegne tillægsforsikringer, der dækker de skader, som ikke er indeholdt i den almindelige husforsikring. Mange af forsikringsselskaberne giver mulighed for tilkøb af en forsikring, der dækker skader fra gnavere. 

Vær opmærksom på din egen indboforsikring samt om denne dækker disse skader. Samt vær opmærksom på at du også har et kælder eller loftrum. Det du har i dit kælderrum, loftrum eelr udlejningsrum er dit eget ansvar og din egen forsikring der skal dække evt. skader her. Kælder og loftrum er mere udsatte for indtrængning af skadedyr, så undersøg muligheden for om forsikringen dækker dit indbo disse steder, hvis der sker skade efter rotter. En rotte kan ikke kun lave skade, men kan også slæbe mad med ind samt efterlader afføring. Både ådsler og ekskrementer kan give store lugtgener. Lugt og snavs kan sidde godt fast, og det kan være du er nødt til at have professionel rengøring til at få det væk. Dette er dog ikke  noget forsikringen dækker uanset selskab eller dækningstype. 

Rengøring efter rotter kan læses i denne pjece udsendt af Miljøministeriet Naturstyrelsen :    

http://mst.dk/media/118283/rotte_smitterisiko_a4.pdf                                                      

Vil du læse mere om rotter, bekæmpelse samt kontakt informationer kan du læse på nedenstående link:

Københavns kommune:

https://www.kk.dk/rotter

Miljøstyrelse:

http://mst.dk/natur-vand/vand-i-hverdagen/rottebekaempelse/

Det er dig som ejer, der er ansvarlig for at forholdene i din lejlighed er lovlige, og at love og regler er overholdt. Ved renovering, det vil sige, hvor du istandsætter, modernisere eller helt ændre i din lejlighed og indbygning, kan det være yderst vigtigt at du sætter dig ind i love og regler og hermed sikre dig at det det udføres er lavet korrekt.

Tidspunkter hvor det er af meget stor betydning er ved renovering af badeværelse og køkken, hvor der er tale om vådrum, og hvor der er regler for at sikre og forebygge vandskader. Badeværelser er der specielt tale om at sikre der er vådrumsmembran, samt at denne ikke bliver beskadiget, så der kan være risiko for vandskader.

Stk. 1. 

En ejer er berettiget til at foretage renovering inde i boligen. Renoveringen skal anmeldes skriftligt overfor bestyrelsen, senest 4 uger inden den bringes til udførelse. Bestyrelsen kan gøre indsigelse efter stk. 3, hvilket skal ske 3 uger efter anmeldelsen. Iværksættelse af renoveringen skal udskydes, indtil der er opnået enighed med bestyrelsen, eller det er fastslået at indsigelsen var uberettiget.

Ved renovering kan det forekomme, at der skal udskiftes lodrette rør i forbindelse med der alligevel skal iværksættes istandsættelse. Dette vil blive vurderet ud fra den skriftlige henvendelse til bestyrelsen. Forekommer dette, vil det være ejerforeningen der foretager denne udskiftning og alt koordinationsarbejde med adgang til lejligheder m.m. Det hele vil foregå i samarbejde med ejeren, så det hele koordineres på bedst mulige måde.

Stk. 2. 

Alle renoveringer skal udføres håndværksmæssigt forsvarligt og i overensstemmelse med kravene i byggelovgivningen, lokalplaner og andre offentlige forskrifter.

Stk.3.

Bestyrelsen er ikke ansvarlig for anmeldte eller godkendt renoverings forsvarlighed og lovlighed. I tilfælde hvor byggetilladelse kræves efter byggelovgivningen eller tilladelse efter andre offentlige forskrifter, skal tilladelsen desuden forevises for bestyrelsen inden arbejdet iværksættes. Efterfølgende skal ibrugtagningsattest forevises.

For at tjekke om din renovering kræver byggetilladelse, kan du gå ind på Københavns hjemmeside:

https://www.kk.dk/artikel/tjek-om-dit-byggeri-kraever-byggetilladelse

Stk. 4. 

Indbefatter din renovering ændringer i vægge eller andre måske bærende konstruktioner, skal der indhentes uvildig vurdering fra rådgiver med rådgiver ansvarsforsikring om konstruktionen er bærende eller ej.

Stk. 5. 

Retningslinjer fra bestyrelsen ved renovering i forhold til når renoveringen skal foretages.

Ejer skal sætte opslag op i opgangen, så øvrige beboer, bliver orienteret omkring renoveringen. Informer om starttidspunkt og gerne cirka varighed eller sluttidspunkt.

Ejer skal sørger for at der ikke ligger byggematerialer i vejen for adgang til beboernes lejligheder, eller øvrige adgangsarealer.

Ejer skal selv sørger for ekstra rengøring af trappen.

Ejer skal sørger for at overholde ejerforeningens husorden, med hensyn til støj.

Ejer skal selv orientere naboer, over eller underbo, hvis renovering indbefatter adgang til deres lejlighed, samt hvis der kræves at der skal udføre arbejde i deres lejligheder. Dette kan forekomme ved f.eks. rørføringer og afløbsrør.

Ejer skal selv aftale om mulighed for adgang til de berørte lejligheder og aftale angående udlevering af nøgler.

Ejendommen har ansat medarbejdere til trappevask på hovedtrapperne samt toilet en gang ugentligt. Bagtrapper rengøres hver 14. dag.

Beboerne opfordres til at børste fodtøj godt af på måtter ved indgangsparti, da det forlænger levetiden på vores trappebelægning.

Undlad i øvrigt henstilling af fodtøj, affald og andet på trappearealerne.

Der afholdes to arbejdsweekender om året.

Formålet er, at ejerne kan give et nap med til at vedligeholde bygningen og omgivelserne – og derved spare penge til vedligeholdelsesudgifter!

Arbejdsweekenderne giver også mulighed for socialt samvær med de andre beboere.

Bestyrelsen planlægger arbejdsopgaverne til weekenderne og sørger for i videst muligt omfang for at hjemkøbe materialer hertil.

Opgaverne spænder vidt men omfatter som regel:

• maling af døre, vinduer og stakitter
• rengøring af cykelkældre, tørrerum og kælder-/loftgange
• oprydning
• havearbejde

Hertil kommer udvalgte projekter (f.eks. opsætning af hegn, lægning af fliser, etablering af skur o.lign.).

Vi arbejder fra 10-16

Vi mødes kl. 9.30-10.00 i baghaven over en kop kaffe/the. Opgaverne bliver uddelt, og alle går i gang med arbejdet. Ved 12-13 tiden spiser vi fælles frokost (i haven, hvis det ikke regner), og derefter knokler vi videre til kl. 16, hvor der er fyraften.

Det er vedtaget, at alle lejligheder skal deltage med to arbejdsdage pr. weekend (enten to personer den ene dag eller en person begge dage).Det er vedtaget, at der betales et fraværsbeløb pr. manglende fremmødedag. Beløbet udgør 300 kr pr. dag og altså max. 600 kr. pr. lejlighed pr. arbejdsweekend.

Vaske- og opvaskemaskiner

Det er tilladt at installere vaske- og opvaskemaskiner i lejlighederne. Maskinerne skal installeres med automatisk vandstop på tilførslen af vand til maskinen.

Maskinerne skal forsynes med drypbakker, således at eventuelle utætheder kan spores, inden vandet forårsager skade på gulv samt hos evt. underbo.

Lad aldrig dine maskiner køre, når du ikke er hjemme.

Husk at vaske- og opvaskemaskiner i henhold til husordenen ikke må køre efter kl. 22.

Tørretumblere

Såfremt man installerer tørretumbler i lejligheden, bør dette være af kondenstørringstypen.

Tørretumblere, der ikke omdanner dampen til kondens, afgiver selvsagt megen fugt, hvilket kan være skadeligt for lejligheden, medmindre tumbleren kobles til en aftrækskanal.

Husk at tørretumblere i henhold til husordenen ikke må køre efter kl. 22.

Der er opsat dagrenovationsbeholdere ved nr. 15 og 21. Disse benyttes til almindeligt dagligt affald, bortset fra:

Batterier

Der er opsat særskilte standere ved nr. 15 og 21 til alm. batterier.

Bioaffald

Der er opstillet særskilte container til bioaffald. Bioaffald skal i særlige bio affaldsposer. Alle lejligheder har fået udleveret en lille kurv til bioaffald ved start af opsamling af bioaffald i oktober 2017. Alle lejligheder fik ved start udleveret en stor håndfuld bioposer. Løber du tør for bioposer kan du bestille nye via www.kk.dk/bioposer
I bunden af hver opgang er der desuden mulighed for at hente bioposer.

Elektronikaffald

Der er opsat en beholder til mindre elektronikaffald ved begge affaldssteder. Større elektronikaffald som vaskemaskiner, komfurer o.lign. kan afhentes efter nærmere aftale med viceværten. Alternativt kan man selv køre på genbrugsstation med sine større ting.

Glas og flasker

Der er opstillet særskilt container ved nr. 21 til glas og flasker m.m. Husk at skylle glas inden de smides ud.

Hård plastaffald

Der er opstillet særskilt container til hård plastaffald (tomme bøtter fra hårshampoo, ketchup o.lign.)

Maling, autobatterier o.lign.

Der er opstillet et metalskab til miljøfarligt affald ved nr. 21. Hvis du har affald, du skal af med i dette skab, så skal du kontakte viceværten. Skabet er aflåst af sikkerhedshensyn.

Metalaffald

Der er opstillet særskilt container til metalaffald (f.eks. dåser o.lign.)

Pap

Der er opstillet særskilte containere til pap. Du skal tømme papkasser for flamingo, plastik m.m. og trykke dem flade, inden de smides ud. Så er der plads til lidt mere. Undgå pizza-bakker, da der som regel sidder madrester på disse.

Storskrald

Ejerforeningen foranlediger afhentning af storskrald 3-4 gange om året efter behov.  Skriv til viceværten hvis du har storskrald til afhentning. Når det er passende, vil der blive aftalt afhentning af storskrald.
Indtil da må den enkelte beboer selv opbevare sit storskrald på betryggende måde. Det er altså IKKE tilladt at stille storskrald på andre tidspunkter end når ejerforeningen arrangere fælles afhentning. Hvis der bliver henstillet storskrald uden der er aftalt afhentning, vil det blive fjernet for ejers regning. På samme måde påhviler det den enkelte, at fylde sit eget storskrald i containeren. Skal du af med storskrald her og nu, må du selv aflevere dette på nærmeste containerplads. 

Hoveddøre, tørrerum og barnevognsskur :

Ejendommen har fået installeret systemlåse og –nøgler.

Der er systemlåse på de fire hovedopgangsdøre, de to bagtrappeopgange, kælderindgange, cykelkældre samt tørrekældre, mc- og barnevognsskure.

Alle nøgler virker til samtlige opgangsdøre og kælderindgange, men kun til tørrekælderen i den opgang, hvor man bor.

Nøgle til barnevognsskur udleveres mod depositum til beboere, der har brug for opbevaring af barnevogne og klapvogne.

Nøgle til mc-skur – kun for lejere af pladser.

Nye/ekstra systemnøgler kan købes via viceværten og koster pt.180 kr.(2019).

Postkasser:

Der er udleveret to stk. nøgler til alle postkasser.

Hvis man ønsker ekstra nøgler, må man selv få disse lavet. Ejerforeningen har ikke nøglekopier.

Reservenøgler:

Der findes ikke ekstra nøgler til de enkelte hoveddøre hos viceværten. Hvis man låser sig ude, må man altså tilkalde låsesmed.

Nogle hoveddøre er også installeret med systemlåse og nøgler. Disse kræver at du har en nøglekode, hvis du skal have lavet flere nøgler/kopier eller har mistet din nøgle til hoveddøren. Har du ikke dene kan der godt laves nye nøgler, men er en mere krævende proces og også dyr. Kontakt en låsesmed / center for at høre om muligheden. 

I henhold til gældende lovgivning er der opsat postkasser udenfor ejendommens fire opgange.

For at bevare et nogenlunde pænt indtryk af ejendommen, må beboerne ikke sætte hjemmelavede skilte på postkasserne.

Derfor skal eventuelle ’nej tak’ mærkater opsættes i nederste højre hjørne af postkassen i lighed med de øvrige påsatte mærkater.

Navne på postkasser må alene sættes på af viceværten. Ved ejerskifte sker dette uden vederlag, men der betales et gebyr, når der er tale om navneskift ifm. udlejning eller navneændringer i øvrigt.

Henvendelse til viceværten må meget gerne ske via sms eller e-mail, så vi sikrer korrekt stavemåde på navne. Gebyr opkræves sammen med fællesudgifterne.

Tager du på ferie, så få nogle andre til at tømme din postkasse. Den bliver hurtigt fyldt op, så post og aviser hænger ud af den.

Det er beboernes pligt at medvirke til at holde opgangene rene og ryddelige. Der er ansat personale til rengøring af trapperne én gang ugentligt.

Du må ikke stille dine sko, støvler og affald på trappen. Hensættelse af cykler, barne- og klapvogne er heller ikke tilladt.

Rygning er forbudt på trappearealet – både for- og bagtrapper.

I opgangene er der opsat opslagstavler, som bruges til nødvendig information til beboerne.

Der er opsat dørtelefonanlæg i alle opgange. Adgang til opgangen sker enten ved indtryk fra lejlighederne eller med nøgle. Der henstilles til, at beboerne ikke giver adgang til nogen – for dem – ukendte personer.

Problemer med dørtelefonen eller udskiftning af navn meldes til viceværten.

De enkelte ejere står selv for såvel udvendig som indvendig vedligeholdelse af vinduer samt entre-, bag- og køkkendøre.

For at opretholde en pæn og præsentabel facade vil bestyrelsen dog med ca. fem års interval tage initiativ til, at trængende vinduer bliver malet.

Farvekode for brun karm: RAL 8014 - dækkende træbeskyttelse

Farvekode for hvide vinduesrammer: RAL 9010 - glans 20

Opgangene vil ligeledes blive gennemgået, og såfremt entredørene trænger til maling mod trappesiden, vil ejerne blive pålagt at male døren.

Farvekode for entredør: RAL 9010 - glans 40

Beskadigelse af vinduer og entredøre skal udbedres hurtigst muligt efter skadens opståen.

------ o ------

Ejendommens øvrige døre (hoveddøre, kælder- og loftsdøre) samt opgangs- og kældervinduer vil løbende blive malet på arbejdsweekenderne.